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欧博开户网址(www.aLLbetgame.us):成都16平‘ping’临街商铺拍出1356万{wan}天价,但“铺王”时代已经过去

admin2022-01-1023

日前,“天价商铺”引发热议。

据红星资本局此前报道,一间位于四川省成都市春熙路商圈的商业用房被拍卖。该商铺属于临街商铺,面积为16.6�O。起拍价20.54万元,最终以1356万元的价格被拍下,单价81.6万/�O。

据了解,成都繁华商圈的商铺单价一般最高不超过20万元/�O,与之相比,这间16�O的小商铺可谓天价。

近几年,互联网兴起,实体商业受到冲击,叠加新冠疫情的影响,“天价商铺”少见于报端。那些核心商铺,究竟面临怎样的现状呢?

春熙路商圈 图据视觉中国

一桩财产纠纷,4间相邻商铺被拍卖

面积、评估价相同,其中一间拍出“天价”

日前,一间位于四川省成都市锦江区联升巷18号附1号1楼的商业用房在阿里拍卖平台上进行拍卖。

该商业用房的面积为16.6�O,位于春熙路商圈。保证金4万元,起拍价20.54万元,评估价29.35万元。经过687次竞买后,该商业用房以1356万元的价格被拍下,单价81.6万/�O,相较起拍价翻了60余倍。

此次拍卖由成都市青羊区人民法院委托四川勃森拍卖有限公司(下称“勃森拍卖公司”)进行相关工作。

1月7日,红星资本局致电勃森拍卖公司的相关负责人,对方表示,这是正常的司法流程,竞拍者也是正常加价,只是相对来说溢价较高。“在拍卖成交后,只要竞拍者在规定时间内把尾款缴了,这是合法合规的。如果竞拍者没有依法缴纳尾款,法院也会根据相关的规定来进行处理。”

此外,勃森拍卖公司在相关报告中曾提到,相关案件是连仕成(申请执行人)与四川京熙商贸有限公司、魏加强(被执行人)(2021)川0105执恢770号(借款合同纠纷)案件。

红星资本局注意到,在1月5日至6日,因(2021)川0105执恢770号案件拍卖的商铺共有4间,均为面积16.6�O的一楼临街商铺,4间商铺彼此相连,除了前文中的“天价商铺”,其余3间商铺分别为联升巷18号附2号、附3号、附4号,且评估价、起拍价、保证金均一致,但成交价格却相差数倍,最低的一间成交价为264万元。

△数据来源:阿里拍卖 红星资本局制图

此外,2019年10月,联升巷18号附5号1层(16.6�O)、附6号1层(16.6�O)的两间商铺曾被一同拍卖,被执行人也是魏加强,评估价、起拍价、成交价均为244.02万元,单价为7.35万元/�O。

目前,天价商铺引发热议,甚至被房产中介当做宣传噱头。联升巷的定位是“小吃街”,租金价格在10―90元/�O/天左右,如果按一个月2万元租金计算,1356万元的天价商铺需出租56年才能回本,租售比高达1:677。

而联升巷当下商铺转让价格未能查找到,但位于春熙路、太古里商圈的其他商铺,转让单价一般在1-20万元/�O。

商铺市场供需下滑,价量双跌

曾经,商铺是不少人投资的第一选项,甚至有“一铺养三代”的说法。2012年前后,天价商铺新闻频出,但在2016年后,“最贵商铺”、“铺王”的新闻几乎销声匿迹,开始有人提问:为什么北京、上海的商铺这么便宜?

这背后是我国商业营业用房市场的变迁。商业营业用房,也就是俗称的“商铺”。据前瞻经济学人数据,2009-2017年,我国商业营业用地投资完成额总体呈增长态势,但增速总体放缓。2018年,我国商业营业用地投资完成额首次出现小幅下滑,后连续三年减少,2020年为13076.06亿元,同比下降1.13%。2021年1到5月,全国商业营业用地投资完成额为4590.59亿元,同比增长6.1%。

近几年,互联网兴起,实体商业遭受冲击。红星资本局整理统计局数据发现,我国商业营业用房连续3年出现价量齐跌;叠加疫情的影响,商铺单价也有所起伏,但起伏并不算太大,2021年已有所回升。

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△数据来源:统计局 红星资本局制图

另一方面,商铺能卖出天价一般有三个原因,一是商铺本身的增值空间,二是铺租回报,三是作为商业实体的盈利能力。因此单价“铺王”往往是繁华地段的小面积商铺,一般从事小吃、饮品等零售业务。而随着城市不断发展,多中心、多商圈成为城市新特征,核心地段的客流在一定程度上被分散,不少商业聚集区还面临转型升级,导致“铺王”难以再现。

以广州为例,2012年广州“铺王”是北京路的一个雪糕店,产权面积9.6�O,成交单价近146万元/�O。2013年,上下九西门町又出现了一间报价234万元/�O的“天价铺” ,开始有声音质疑其出价过高。

2014年,西门町仍然是广州一手商铺市场价格最高昂的“铺王”,最贵的商铺成交单价为50万元/�O,且上下九等传统商业街的铺租开始出现下滑。2020年,据中国指数研究院数据,广州天河、荔湾两区成为一手商铺网签均价最高的区域,为4万元/�O。

2012年,深圳东门人民北路上也出现一间“天价铺”,面积仅32�O,同时分租给三个小吃店使用,报价158万元/�O,而当时深圳东门商铺最高成交单价为80万元/�O。据美联物业全国研究中心数据,深圳2021年上半年一手商业平均成交单价为6.7万元/�O。

北京、上海也有类似现象,2012年,北京最贵商铺单价为28万元/�O,上海七浦路喊价50万元/�O的商铺已算是“天价铺”。

北京中原数据显示,2021年,北京商业市场平均成交价2.7元/�O,同比减少530元/�O。成交额TOP10的商业物业项目中,成交单价最高为8.6万元/�O。

据佑威房地产研究中心数据显示,2021年,上海商铺类产品成交均价为2.8元/�O,年成交面积创最近6年新低。

全球最贵街道风光难再续

我国商铺的高光时刻,发生在香港。

香港地少人多,每年还有大批观光客慕名前往,主要购物区(铜锣湾、中环、尖沙咀、旺角)客流量极大,零售业态以奢侈品、药妆、快销时尚、餐饮等为主。强大的消费力支撑着高昂的租金,一个卖鱼蛋的小摊,可能只有几平米,一个月的租金也要20万元。

2013年,高纬环球发布《Main Street Across the World》研究报告。榜单(一个区域只有一条街区上榜)中,香港铜锣湾打败纽约第五大道和巴黎香榭丽舍大道,排名全球第一,每平方英尺租金3017美元一年,约合人民币每年20.7万元/�O。

2014年,铜锣湾拍出天价“铺王”。一间13�O的小商铺以1.8亿港元易手,折合人民币1177万元/�O。

然而经济波动叠加疫情,最贵商业街逐渐黯淡。

首先是商铺空置率升高,据美联工商铺数据,2018年,旺角、尖沙咀、铜锣湾、中环4个核心零售区空置率一度降至5.6%,其中旺角空置率更是低至3.5%。

2019年三季度,4大核心区空置率上升至6.5%。

2020年,受疫情、封关等各种因素的影响,访港游客减少99%,核心区商铺空置率屡创新高。一季度4大核心区空置率上升至9.2%,三季度再次上升至12.5%。

2021年,香港开始推动短租,昔日的奢侈品被超商便利取代,4大核心区一季度空置率回落至11.5%,三季度空置率再次回落至10.9%。

但情况并不完全乐观,香港核心区街铺的租售价格自2013年开始见顶回落,目前核心和商铺的售价已跌至2010年左右的水平。

美联工商铺数据显示,2017年,香港工商铺的上亿港元的成交共录得260宗,成交金额达1653亿港元。而2021年,香港整体工商铺成交量7004宗,成交金额1312.8亿港元。

另据观点地产消息,工商铺成交信息显示,2021年香港盛汇基金以2750万港元购入旺角洗衣街一间面积约960平方英尺的商铺,单价约合人民币25.21万元/�O;原业主亏损850万港元,约合人民币695万元。

租金的跌幅更大,据第一太平戴维斯数据,截至2021年第三季度,铜锣湾年内租金跌幅为3.8%,较2013年的最高位跌去八成。尖沙咀年内跌幅6.1%,并较最高位时跌去73.6%;旺角年内跌幅5.2%,较最高位时跌去68.9%。

某一间商铺突显天价,并不能代表整个市场,投资商铺,入局还需谨慎。

红星新闻记者 俞瑶 陶�h阳

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